Sociétés Civiles Immobilières : Vos obligations

En matière comptable et fiscale

SCI à l’impôt sur le revenu

Établissement d’un bilan et compte de résultat simplifié

Aucune obligation légale n’oblige une SCI à établir des comptes annuels. Toutefois le Code Civil impose aux gérants à rendre compte de leur gestion aux associés au moins une fois dans l'année au moyen d'un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. La majorité des statuts prévoit également la tenue d'une comptabilité.

De plus, au vu des justifications à apporter en cas de litige (cession de parts, décès ou retrait d'un associé, questions des associés sur la gestion sociale) ou de contrôle (revenus et bénéfice réel), une SCI à l’impôt sur le revenu à tout intérêt à établir un bilan et un compte de résultat selon les règles comptables du Code de Commerce (créances-dettes).

Établissement de la liasse fiscale (déclaration 2072)

Le dépôt d’une déclaration annuelle des résultats auprès des services fiscaux est obligatoire et se fait par le biais de la déclaration 2072. Cette déclaration fait mention obligatoire des noms, prénoms, adresse, nombre de parts des associés. Mais également, des informations sur les immeubles sociaux, les noms, prénoms, adresse des personnes qui bénéficieraient éventuellement à titre gratuit de tout ou partie d’immeubles sociaux qu’ils soient associé ou tiers. Et pour terminer, la part des revenus et des charges des immeubles globalement et en fonction des droits de chaque associé ainsi que le montant des recettes nettes soumises à la contribution sur les revenus locatifs. Chaque associé devra par ailleurs mentionner les revenus tirés de ses droits dans le cadre de sa déclaration annuelle de revenus.

SCI à l’impôt sur les sociétés

Établissement des comptes annuels et de la liasse fiscale

Toute société civile immobilière imposé à l’impôt sur les sociétés est tenu d’établir des comptes annuels. Cette comptabilité permet d’établir le résultat de l’exercice écoulé et de calculer les impôts à verser au titre de l’exercice.

La loi fiscale impose par le biais de l’article 53-A du Code général des impôts la déclaration annuelle des bénéfices auprès du centre de impôts attaché à l’entreprise. La forme de la déclaration diffère néanmoins en fonction de la société. Pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés cela se fera sous la forme d’une déclaration 2065 et 2033 A à G.

Déclarations périodiques de TVA

Pour les sociétés civiles ayant opté pour la TVA ou assujetties de plein droit, les obligations dépendent du régime d’imposition (réel ou simplifié). Dans le cas du régime simplifié, la SCI aura pour obligation de déposer et payer trimestriellement la déclaration d’acompte de TVA, le solde éventuel étant réglé ou restitué après la clôture de l’exercice par le biais de la déclaration CA12.

Pour le SCI soumis au régime réel, l’imposition se fait par une déclaration (3310 CA3) et un paiement mensuel avec une régularisation potentielle après la clôture de l’exercice.

En matière juridique

Rédactions des statuts et formalités d’enregistrement

Rédaction des statuts

Selon l’article 1835 du Code civil « Les statuts doivent être établis par écrit ». Par ailleurs les statuts doivent obligatoirement comporter des mentions que sont « les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement ». Voir site internet Legifrance dans l’article 1835 du code civil.

Formalités d’enregistrement

Comme le mentionne l’article 635-1, 5° du CGI, les actes constatant la formation ou l’augmentation du capital d’une société doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date et les droits doivent être payés au moment de l’exécution de la formalité sous réserve de la possibilité de fractionnement prévue pour certains droits de mutation. Voir site internet Legifrance.

Formalités de publicité

Un avis d’insertion doit être publié dans un journal d’annonces légales du département du siège social pour faire état de la constitution et mentionner les éléments suivants : dénomination suivie du sigle, forme juridique, montant capital social, adresse du siège social, objet social ; durée de la société, noms prénoms et domicile des associés tenus indéfiniment des dettes, noms prénoms et domicile des associés ou tiers ayant des responsabilités dans la société (gérant, président du conseil d’administration, administrateur ou commissaire aux comptes… etc), les noms prénoms et domicile des personnes pouvant engager la société et l’indication du greffe du tribunal de l’immatriculation de la société.

Formalités d’immatriculation

Après l’insertion dans le journal d’annonces légales et afin d’obtenir la personnalité morale, la société doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés du ressort de son siège social. Pour être immatriculée et donc posséder un numéro d’identification SIREN, les conditions précédentes que sont l’enregistrement et la publication devront être respectées selon l’article L 123-3 du code de commerce. Dans le cadre de cette immatriculation, les représentants de la société devront fournir un certain nombre d’éléments tels qu’une déclaration M0 (nom de l’imprimé Cerfa) contenant des renseignements sur la société et ses associés, l’avis de publication dans un journal d’annonces légales, les pièces d’identité des personnes physiques, une déclaration de non condamnation et de filiation pour les personnes engageant la société, un justificatif de la jouissance des locaux du siège social, un titre ou une autorisation pour certaines activités et le cas échéant une justification d’inscription à la compagnie régionale du commissaire aux compte nommé

Tenue des assemblées générales ordinaires

Une assemblée générale ordinaire annuelle concernant l’approbation des comptes et la répartition du résultat devra impérativement être tenue une fois par an selon les modalités prévues par les statuts. Le ou les gérants devront rendre compte de leur gestion aux associés au moyen d'un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. Ils devront également présenter un rapport spécial sur les conventions réglementées retraçant les opérations intervenues entre la société et ses associés.

En matière sociale

Formalités d’embauche et déclaration préalable à l’embauche

L'entreprise souhaitant recruter un salarié se confronte à plusieurs obligations. En effet, l’employeur devra obligatoirement procéder à une déclaration unique d’embauche qu’il devra faire parvenir à l’URSSAF de son ressort avant l’embauche de son salarié (l’employeur pourra réaliser cette obligation jusqu’à huit jours avant l’embauche au maximum).

Cette formalité essentielle permet :

• - l’immatriculation à la sécurité sociale de la société s’il s’agit du premier salarié,
• - l’immatriculation à la sécurité sociale du salarié en cas de nouvel emploi,
• - l’adhésion à un service de médecine du travail,
• - l’affiliation à un régime d’assurance chômage,
• - la déclaration nominative du salarié avant l’embauche,
• - la demande pour la visite médicale.

Établissement de contrat de travail

Par ailleurs et en vertu de la directive communautaire 91/533 CEE du 14 octobre 1991 applicable depuis le 1er juillet 1993, l’employeur doit obligatoirement fournir par écrit un certains nombres d’informations à son salarié sur ses conditions de travail. Afin d’éviter tout litige futur, il est préférable d’établir un contrat de travail par écrit faisant état des informations obligatoires et des conditions de travail.

Établissement des bulletins de paye et des déclarations sociales

Selon l’article L143-3 du Code du travail, l’employeur a pour obligation de fournir à chaque salarié une pièce justificative (la fiche de paie) lors de la remise du salaire. Cette pièce justificative qu’est le bulletin de paie doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires mentionnés pour leur part dans l’article R143-2 du code du travail.

Respect de la convention collective

La convention collective est un texte réglementaire permettant de préciser et d’adapter le code du travail aux différents secteurs d’activité. C’est donc une source légale à part entière d’informations et d’obligations sur les conditions de travail et les relations entre salarié et employeur. L’application d’une convention s’impose à toutes les entreprises du secteur lorsque celle-ci est étendue par décision ministérielle.

La non-application d’une convention collective est source de risques multiples et augmente le risque de litige entre salariés et employeurs.

Élections des représentants du personnel

Tout organisme de droit privé et certains établissements publics doivent organiser des élections des délégués du personnel à partir du moment où l’organisme compte plus de 11 salariés sur au moins 12 mois sur les 3 dernières années. Des exemplaires du procès verbal de l’élection devront être transmis à l’inspecteur du Travail et aux organismes compétents.

Les délégués du personnel ayant pour rôle de représenter le personnel auprès de l’employeur et de prendre part à certaines négociations (salariales) ou décisions comme la fixation des congés payés.

Suivi des congés payés

Tout salarié justifiant plus d’un mois de présence dans une entreprise pendant la période de référence (1er juin N-1 au 31 mai N), dispose d’un droit au congé à la charge de l’employeur.

La durée légale pour une période de référence complète est de 30 jours ouvrables soit 5 semaines. C’est l’employeur qui fixe les dates de congés avec l’accord du salarié ou qui accorde le droit au congé à l’initiative du salarié. Tout employeur doit donc légalement gérer les congés payés de ses employés.

Tenue d’un registre du personnel

Établi par l’employeur, le registre du personnel est un document obligatoire qui permet le suivi des emplois dans chaque établissement d’une entreprise. Il comporte obligatoirement les mentions suivantes :

• - l’identification des salariés,
• - les dates d’embauche et de départ,
• - les contrats de travail.

Les personnes employées dans le cadre de contrats d'intérim doivent figurer sur le registre du personnel.

Le registre doit être conservé dans l’entreprise cinq ans après le départ du salarié. Toute infraction étant punie d’une sanction pénale. Le registre peut être physique (support papier) ou informatique.

Déclarations liées aux arrêts de travail (maladie, accident, intempéries)

L’employeur fait l’objet d’une obligation de déclaration dans les 48 heures d’un arrêt de travail pour accident ou maladie concernant un de ses salariés auprès de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie dont celui-ci dépend. Cette déclaration permettra l’étude et le paiement éventuel d’une indemnité journalière de sécurité sociale (IJSS) pour maintenir au salarié un certain niveau de rémunération malgré son arrêt de travail.

Pour les entreprises du secteur du bâtiment, la caisse congés intempéries du BTP permet une indemnisation et donc un maintien de salaire pour les entreprises souffrant du climat dans le cadre de leur activité. La déclaration de intempéries devra intervenir dans le mois suivant la reprise du travail.

Procédures de licenciement

Tout employeur souhaitant rompre en dehors de la période d’essai un contrat à durée indéterminée d’un salarié pour quelque motifs que soit doit respecter une procédure particulière sous peine de nullité du licenciement et de réintégration du salarié. La loi prévoit l’envoi d’une convocation à l’entretien préalable, une lettre de licenciement, le respect d’un préavis avant le départ du salarié et le versement éventuel d'indemnités selon l'ancienneté du salarié.

Obligation d'emploi en faveur des travailleurs handicapés

Les employeurs de plus de 20 salariés doivent employer un quota de travailleurs handicapés à raison de 6% de leurs effectifs. Une déclaration est à fournir chaque année pour le 15 février au plus tard. A défaut d'emploi, une contribution est à verser à l'AGEFIPH égale au minimum à 400 fois le SMIC horaire.

Taxe d'apprentissage

Les employeurs doivent effectuer le versement de la taxe d'apprentissage avant le 1er mars de chaque année. Son taux minimum est de 0,68% des salaires bruts versés au cours de l'année civile précédente. A défaut, le solde de régularisation, égal au double de l'insuffisance doit être versé au service des impôts des entreprises pour le 30 avril au plus tard.

Participation à la formation continue

Les employeurs de moins de 10 salariés doivent effectuer le versement de la participation à la formation continue avant le 1er mars de chaque année. Son taux est de 0,55% des salaires bruts versés au cours de l'année civile précédente. Ce taux peut être majoré en cas d'emplois sous contrat à durée déterminée ou selon les dispositions de la convention collective applicable. A défaut, le solde de régularisation, égal au double de l'insuffisance doit être versé au service des impôts des entreprises pour le 30 avril au plus tard.

Le taux minimum est de 1,05% pour les employeurs de 10 à 20 salariés et de 1,60% pour les entreprises de plus de 20 salariés. La déclaration N° 2483 doit être fournie pour le 30 avril au plus tard.

Participation à l'effort de construction

Les employeurs doivent effectuer le versement de la participation à l'effort de construction avant le 31 décembre de chaque année. Son taux minimum est de 0,45% des salaires bruts versés au cours de l'année civile précédente. A défaut, le solde de régularisation, égal à 2% du montant des salaires relatifs à l'insuffisance doit être versé au service des impôts des entreprises pour le 30 avril au plus tard, en même temps que la déclaration N°2080.

Taxe sur les salaires

Les employeurs non taxables à la TVA doivent effectuer le versement de la taxe sur les salaires, annuellement si cette taxe est inférieure à 1.000 €uros, trimestriellement si elle est comprise entre 1.000 et 4.000 €uros et mensuellement au delà de 4.000 €uros. Son taux est de 4,25% des salaires bruts individuels pour la partie inférieure à 7.491 €uros, 8,50% pour la partie comprise entre 7.491 et 14.960 euros et 13,60% au delà de 14.960 euros.

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